Emlak vergisi tutarınızı kolayca hesaplamak için ister rayiç bedelden verginizi hesaplayabilir isterseniz de ödenen emlak vergisinden rayiç bedelinizi öğrenebilirsiniz. Hesaplama türünüzü, şehrinizi, taşınmaz tipinizi seçin ve “Hesapla” butonuna tıklayın.
Emlak Vergisi Nedir?
Emlak vergisi, Türkiye sınırları içinde bulunan bina, arsa ve arazi ve işyerlerinden alınan yıllık belediye vergisidir. Vergiyi ödeme sorumluluğu taşınmazın tapu sahibine aittir. Her yıl yeniden değerleme oranı esas alınarak hesaplanan bu vergi, belediyelerin gelir kalemleri arasında önemli bir yere sahiptir. Emlak vergisi taşınmazın bulunduğu ilçe belediyesi web sitesinden kredi kartıyla ya da veznesinden ödenebilir. Yeni alınan ev için vergi belediyeye verilecek beyanname ile bir sonraki yıl başlar. Gecikme faizi ödenmeyen her ay için tehsil edilir. Ayrıca emlak vergisi 2 taksit halinde; 1. taksiti mayıs ayında, 2. taksiti Kasım ayında ödenir. Bazı bankaların kredi kartlarında taksit yapılmaktadır.
Emlak Vergisi Oranları:
- Konutlarda binde 1, iş yerlerinde binde 2, arazilerde binde 1 ve arsalarda binde 3 oranındadır. Büyükşehirlerde vergi oranları %100 artırımlı uygulanır.
Arsa ile Arazi Arasındaki Fark Nedir?
Emlak Vergisi Kanunu arsayı şu şeklide tanımlamıştır: “Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır.” Bir arazinin, arsa olarak tanımlanabilmesi için parsellenmiş olması gerekir.
Emlak vergisini 2 kat ödeyen büyük şehirler hangileri?
Büyükşehir olan 30 ilimizde , Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bursa, Denizli, Diyarbakır, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kahramanmaraş, Kayseri, Kocaeli, Konya, Malatya, Manisa, Mardin, Mersin, Muğla, Ordu, Sakarya, Samsun, Şanlıurfa, Tekirdağ, Trabzon ve Van şehrinde yaşayan gayrimenkül sahipleri %100 artırımlı öderler.
Emlak Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Emlak Vergisi = Vergi Değeri × Vergi Oranı
Rayiç bedel diye bilinen ama doğrusu emlak vergisi hesaplaması için 2 tane veri kullanılmaktadır. Bunlar;
- Arsa metrekare birim değeri
- Bina inşaat metrekare birim değeri
Arsa ve Bina metrekare birim değeri nasıl hesaplanır, nereden öğrenilir?
Belirlenen arsa metrekare birim değeri ile arsanın metrekaresi çarpılır. Bu hesap sadece arsa emlak vergisi ödeyecekler içindir. Arsa metrekare rayiç bedellerini belediyelerin web sitelerinden öğrenebilirsiniz.
Arsanın üzerinde konut, işyeri yapı gibi taşınmazlar için; bina inşaat metrekare birim fiyatı hesaba katılmaktadır.
Fakat bu değeri asansör, kalorifer olup olmaması, bina yıpranma payı gibi bazı hesaplamalar yapılmaktadır.
Bina inşaat maliyet fiyatı ile arsa değerini topladığımızda taşınmazın emlak vergisi değeri ortaya çıkar
Bina inşaat değerleri için 2026 bina inşaat metrekare değerleri için tıklayınız. Bina inşaat metrekare değerine itiraz yapılamaz. Sadece 4 yılda yeniden belirlenen arsa metrekare rayiç bedeline itiraz yapılabilir. Aşağıda konuyla alakalı içerik bulabilirsiniz.
Kalorifer ve asansör farkı:
Bina inşaat maliyeti hesaplanırken binanın dıştan dışa yüzölçümü ile metrekare maliyet bedelinin çarpımı sonucu bulunacak değere, kalorifer için için % 6, asansör farkı için %8 oranında ilave olacaktır.
Bina Yaşına göre yıpranma payları
Emlak Vergisi uygulamasında, binanın inşaat maliyeti (metrekare başına normal maliyet) hesaplanırken, belirlenen yıpranma payı oranı binanın yaşı ve inşaat türüne göre düşülür. Yıpranma payı, bina yaşı yükseldikçe artar; daha eski binalarda vergilemede “değer düşüklüğü” dikkate alınmış olur.
Çelik karkas / betonarme binalar için:
- 0-3 yaş: %4
- 6-10 yaş: %10
- 21-30 yaş: %25
- 41-50 yaş: %40
- 76 yaş ve üzeri: %60
Kâgir (yığma) binalar:
- 0-3 yaş: %6
- 6-10 yaş: %12
- 21-30 yaş: %32
- 41-50 yaş: %50
- 76+ yaş: %70
Ahşap / taş duvarlı (gecekondu tarzı) binalar:
- 0-3 yaş: %8
- 6-10 yaş: %18
- 21-30 yaş: %40
- 41-50 yaş: %60
- 76+ yaş: %80
Köy Evleri için Emlak Vergisi Ödenir mi?
Herhangi bir belde veya ilçeye bağlı olmayan köylerdeki arsa, arazi ve evler için vergi ödenmez. Fakat belediye ve mücavir alan sınırları dahilindeki köylerde yer alan taşınmazlar emlak vergisine tabidir.
Emlak vergisi kültür payı nedir?
Emlak vergisinin üzerine eklenen ek bir paydır. Bu pay, “Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunması Katkı Payı” olarak geçer ve tarihi–kültürel değerlerin korunması için kullanılır. Emlak vergisinin %10’u kadar ek bir ödeme yapılır. Emlak vergisi 3.000 TL ise kültür payıda % 10 olduğundan 300 TL de o toplam 3.300 TL vergi ödemesi olur.
Emlak vergisi hesaplama örnekleri
Üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan bir arsanın emlak vergisi hesaplama örneği:
Arsamız büyükşehir olmayan bir ilimizde 350 m2, belediyeden öğrenilen arsa rayiç metrekare fiyatıda 2500 TL. Bu durumda 2500 x 350 =875.000 TL, Arsa vergi oranı da binde 3 olduğundan; 875.000 x 0.003 = 2.625 TL.
Bir Meskenin (dairenin) örnek emlak vergi hesaplaması
Daire büyükşehir harici bir ilde, bulunduğu arsa metrekare rayiç bedeli 5000 TL olan 400 m2 büyüklüğünde, binanın dıştan dışa 300 m2 ve 1. Sınıf betonarme bina, asansörlü ve kaloriferli 8 yıllık bir binada.
- 5000 (arsa metrekare değeri) x 400 = 2.000.000 TL
- Dairenin tapuda yazan arsa payı 5/10, 2.000.000 x 5 /10 =1.000.000 TL
- Sınıf betonarme inşaat maliyeti 5.350 TL x 300 = 1.605.000 TL
- Asansör %6 ve kalorifer farkı %8, 96.300+128.400= 224.700 TL
- 1.605.000+ 224.700 =1.829.700 TL
- Yıpranma payı 1.829.700 * 0.10 (yıpranma payı %10) =385.200 TL
- 1.829.700 - 385.200=1.444.500 TL
- Arsa değeri + bina inşaat değeri, 1.000.000+ 1.444.500 =2.444.500 TL
- Emlak vergisi Tutarı= 2.444.500 x 0.001 = 2.444.5 TL
Emlak Vergisine Her Yıl Ne Kadar Zam Olur?
Emlka vergisi her dört yılda bir komisyon ile yeni bir değerleme yapılır. Bu dördüncü yılın haricindeki diğer yıllarda yeniden değerleme oranının yarısı kadar artış yapılmaktadır. Yanlış bilinen bir durum da emlak vergisine her yıl yeniden değerleme oranı kadar zam değil, değil yarısı kadar yapılmaktadır. Örneğin 2025 yılında yeniden değerleme oranı
Emlak Vergisi 4 Yılda Bir Yeniden Değerlendirme Nasıl Yapılır?
213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 49. maddesi uyarınca arsa ve arazilerde “birim değer” takdiri (değer tespiti) komisyonlar tarafından her dört yılda bir yapılır.
Bu birim değerler, emlak vergisinin matrahını yani vergiyi belirlemek için baz alınır. 2026–2029 dönemi için takdir edilen değerler bu komisyonlarca tespit edildi.
Dolayısıyla 2026 yılında emlak vergileri kat ve kat artacaktır.
Emlak Vergisi Takdir Komisyonunda Kimler Vardır?
- Belediye temsilcileri
- Vergi dairesinden memurlar
- Tapu Dairesi’nden görevliler
- Ticaret Odası temsilcileri
- Muhtarlık temsilcileri (yerel muhtarlık)
Komisyon, mahaller, sokaklar, cadde bazında “arsa birim metrekare değeri”ni belirler. Belirlenen bu birim değerler, sonraki 4 yıl boyunca emlak vergisi matrahı olarak kullanılır. Vatandaşlar bu yeni değerlere itiraz edebilirler. Komisyon, teknik emlak değerleme uzmanlarından ziyade memurlar içerdiği için değer tespitinde hatalar veya adaletsizlikler olabilir. Dolayısıyla bu kararlarına karşı vergi mahkemesine dava açma hakkı vardır (örneğin 30 gün içinde).
Emlak Vergisi Takdir Komisyonu Kararına İtiraz Nasıl ve Kime Yapılır?
Takdir Komisyonu’nun belirlediği arsa birim metrekare değerine itiraz etmek isteyenler, vergi mahkemesine dava açabilir. Vergi Mahkemeleri, takdir komisyonu kararlarını hukuka uygunluk açısından denetler. Açılan davalarda süreniz komisyon kararının ilanından 30 gündür. Eğer bu süre geçirilirse belirlenen arsa metrekare değerleri kesinleşir ve değiştirilemez.
İtiraz için dilekçeyle vergi mahkemesine başvurmanız gerekir. Takdir Komisyonu kararının iptali” ve gerekirse “yeni bir değer belirlenmesi” talebi ile bu başvuru yapılır. Başvuru dilekçesinde;
Takdir edilen birim metrekare değerin gerçekçi olmadığını düşündüğünüz gerekçeleri sunmaznı gerekir. Örneğin “piyasa rayiç değeri ile uyuşmuyor”, “aynı sokaktaki benzer taşınmazlar çok daha düşük birim fiyattan işlem görmüş” vb. DilekçenizeTaşınmazınızın adresi ve ada/parsel bilgileri de eklemeniz gerekir.
Bazı durumlarda doğrudan belediyeye yazılı bir itiraz dilekçesi vermek de mümkündür. Emlak Servisi ya da Emlak-Vergi İşleri birimine başvurulabilir. Bu şekilde dava açmadan önce durumu idari olarak çözmeye çalışmak için mantıklı olabilir fakat iş görmeyebilir, kesin çözüm için vergi mahkemesine yapılacak başvurudur.
Eğer dava kazanılırsa, o cadde/sokak için komisyon tarafından belirlenen birim değer değiştirilebilir ve bu da emlak vergisi yükünüzü düşürebilir. Ancak dava süreci masraf ve zaman gerektirebilir; dilekçenizin iyi hazırlanması, gerekçeleri net ifade etmeniz önemli.
Yıllara Göre Yeniden Değerleme Oranlarına Göre Emlak Vergisi Zam Oranları
- 2025 %43,93 > Emlak vergisi için %21,95
- 2024 %58,46 > Emlak vergisi için %29,93
- 2023 %122,93 > Emlak vergisi için %61,65
- 2022 %36,20 > Komisyon tarafından belirlenen yıl
- 2021 %9,11 > Emlak vergisi için %4,55
- 2020 %22,58 > Emlak vergisi için %11,29
- 2019 %23,73 > Emlak vergisi için %11,86
- 2018 %14,47 > Komisyon tarafından belirlenen yıl
- 2017 %3,83 > Emlak vergisi için %1,92
- 2016 %5,58 > Emlak vergisi için %2,9
- 2015 %10,11 > Emlak vergisi için %5,06
- 2014 %3,93 > Komisyon tarafından belirlenen yıl
- 2013 %7,80 > Emlak vergisi için %3,9
Kimler Emlak Vergisi Ödemez?
- Geliri olmayan ev hanımları
- Engelliler
- Şehit yakınları
- Emekliler (tek konut)
Yukarıda yazan gruplardan hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlere, emeklilere, gazilere, şehitlerin dul ve yetimlerine ait brüt 200 m2’yi geçmeyen tek mesken için vergi ödemezler.